פסק דין בתיק ת"א 1419-08

1.         עניינה של התובענה בשאלה: האם הנתבעת 1, שהיא חברה שעיסוקה ברכישה ובבנייה של נכסי נדל"ן בישראל ומחוצה לה, והנתבע 2 - מנכ"ל החברה, מחויבים לשלם לתובעת עמלת תיווך בגין שירותים שהעניקה לנתבעים באיתור שני נכסי נדל"ן בגרמניה, ובפעולות נוספות שבסופו של דבר הסתכמו ברכישת הנכסים בידי הנתבעת. הדיון בתובענה כרוך בבירור תחולת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: " חוק המתווכים" או " החוק"), על תיווך במקרקעין הנמצאים מחוץ למדינת ישראל.

עיקרי העובדות הצריכות לעניין

2.         התובעת, Mallorca One Stop Homes S.L. (להלן: " מיורקה"), היא חברה פרטית שמקום מושבה בספרד (פלמה דה מיורקה). עיסוקה, בין השאר, בתיווך בנכסי מקרקעין יחודיים באירופה. מר תומס גולדסמית' משמש מנהלה הכללי של מיורקה, בעל מניות בה לצד אשתו וחברה נוספת, והעומד בראשה (להלן: " גולדסמית'").

הנתבעת 1, חברת א.לוי השקעות ובנין בע"מ (להלן: " חברת לוי"), היא חברה ציבורית שעוסקת בייזום ובהקמה של פרויקטים למגורים בישראל; וכן ברכישה, בפיתוח ובהשכרה של נכסים מניבים בישראל ובמערב אירופה. הנתבע 2, מר עזרא לוי, הוא מנכ"ל משותף בחברת לוי ובעל מניות בה (להלן: " עזרא לוי"; ביחד יכונו חברת לוי ועזרא לוי: " הנתבעים").

3.         במועדים הרלוונטיים לתובענה ביקשה חברת לוי לרכוש נכסי נדל"ן אטרקטיביים באירופה, למטרות השקעה והשכרה. בתוך כך, בחודש מרץ 2007 פנתה חברת לוי, באמצעות נציגה מר דניאל אשנדורף (להלן: " אשנדורף"), לגולדסמית' בנוגע לתיווך בנכסי מקרקעין כאמור (סעיף 13 לתצהיר גולדסמית'). בעקבות הפנייה נפגשו השניים בלונדון ושוחחו על אפשרויות של שיתוף פעולה שיניב עסקאות העשויות לעניין את חברת לוי (סעיף 14 לתצהיר גולדסמית' ועמ' 27 לעדותו, ש' 21-27). בהמשך לפגישה זו, ביום 8/3/07 שלח גולדסמית' הודעת דוא"ל (דואר אלקטרוני) לאשנדורף (מוצג 1 למוצגי מיורקה). בגדרי הודעת הדוא"ל פירט גולדסמית' את יתרונותיה ואת ייחודה של מיורקה בשוק המתווכים; בציינו, בין השאר ובנוגע לנכסי נדל"ן בגרמניה, כי הוא (גולדסמית') דובר גרמנית, וכי לשותפו קשרים טובים עם המנכ"לים של החברות הגרמניות הגדולות. כפועל יוצא מן האמור, הטעים, הוא ושותפו יכולים להציע לנתבעים נכסים המצויים "מחוץ לשוק" (off market). יצוין כי השותף הנזכר בהודעת הדוא"ל הוא מר דורון ספינר, שהעיד בתובענה מטעם מיורקה (להלן: " ספינר").

בהודעת הדוא"ל התייחס גולדסמית' גם לעמלה שמיורקה נוהגת לגבות מלקוחותיה בגין שירותיה, כדלקמן:

"Please note that our standard terms are that agency fees are paid by the purchaser @ 3% plus taxes, which is the standard practice in Germany - for values in excess of 50 million euros, this is in some instances negotiable."

4.         אשנדורף אישר את קבלת הודעת הדוא"ל בו ביום (מוצג 1 למוצגי מיורקה). בחלוף מספר ימים, ביום 12/3/07 שלח גולדסמית' הודעת דוא"ל נוספת לאשנדורף, ובגדרה הציג פרטים על אודות שלושה נכסי נדל"ן בגרמניה המוצעים לרכישה (מוצג 2 למוצגי מיורקה). אחד מנכסים אלה הוא מרכז לוגיסטי של חברת Volkswagen/Mahag הנמצא במינכן (להלן: " נכס פולקסוואגן"). גולדסמית' ציין בהודעת הדוא"ל כי מחירו של הנכס 50 מיליון אירו.                   

בהודעת דוא"ל זו התייחס גולדסמית', פעם נוספת, לתנאי תשלום התמורה בגין שירותי מיורקה. וכך נכתב:

"Commissions

At the time of Notary signing a commission of 3% plus taxes is payable by the purchaser. For the sake of good form, and especially as I can be involved with different, and in some cases multiple partners dependent on the option involved, I would appreciate your written agreement to these terms. As already written to you in individual deals over 50 millions, this % can, in some instances be reduced."

(ההדגשה אינה במקור - ע.ב.).

5.         זמן קצר לאחר 12/3/07 ובעקבות בקשתו כאמור של גולדסמית' לערוך הסכם בכתב, העבירה חברת לוי לידי גולדסמית' מסמך הנושא את הכותרת "Fee Agreement", ערוך על נייר מכתבים של חברת לוי וחתום בידי עזרא לוי (עמ' 67 לפרוטוקול עדותו, ש' 17-18). מפאת חשיבותו של המסמך, אביאו במלואו:

"A. Levy Investment & Construction

30 Horev Street

Haifa